无情揭露！刚挤进“万亿俱乐部”的城市，现在怎么样了？
上海调研的最后一站，来到了南通。
这座700万人口的城市，从去年的GDP破万亿，到房价突破4万大关。
好像从来没有让关注它的人失望过。
在接近南通市区的时候，伴随着对南通楼市的好奇，仿佛听到这座城市发动机的轰鸣声。
轰轰隆隆，但略显沉重......
首先，来看下南通城区的板块划分。
可以明显的看出，作为地级城市，南通整个城市体量足够大。
从实际距离上来看：
从通州区金沙板块到老城核心区，直线距离20公里左右；
从海门副城到老城核心区，直线距离34公里左右；从通州湾副城到老城核心区，直线距离50公里左右；
主城与副城以及开发区之间，在不断外拓的同时，中间充满了大量的未被填充的空白区域。
城市框架在规划建设中被一味的拉大，但沿途的空地和农田，却成为了短期无法填补的“天然断裂带”。
这是南通的第一大，城市框架大！
伴随着城市框架的拉大，我们发现了南通的第二“大”。
南通的“概念很大”，“野心很大”。
多点开花的城市布局之下，居然没有一个重点。
总是在不断的尝试，不断的开发新区。
目前的南通还没有做出来一个可以称之为明星的板块。
这就导致，南通所有新房，在全城各大板块散落开花。
最关键的是，每个板块背后都有看似强大的概念支撑。
也就是说：南通各区都有房，概念覆盖每个区。
滨江国际街区：未来的南通滨江板块，3.5万
中创区：未来的南通中央创新区，3.5万崇川核心区：老城区成熟居住区，2.5万苏锡通开发区：未来的经济开发区，1.9万通州区：金沙湾新区，1.7万
看完之后，就觉得南通简直哪哪都能买，但又哪哪都不敢买。
生怕选错一个板块，与好的概念失之交臂。
这不是在选房，是在做选择题，而且多半是单选。
没有洼地，遍地是概念，遍地是热点。
房价随着城市框架的拉大以及热点频出的板块，也在飞速上涨。
楼市在跟着热点跑；
楼市在跟着概念跑；
楼市在跟着规划跑。
导致整个城市的房价格局：
房价中位数较高，房价梯度无法呈现。
好的区域，比如中创区和滨江国际街区，价格都在3.5万+；
差的区域，比如开发区和通州区南部，也都要卖到1.7万左右。
再仔细一看，遍地都是2万左右的新房。
通过以上种种现象，对南通整个楼市最直观的感觉就是：不稳定。
热点板块和概念板块如此之多的前提下，竟没有一个可以拿得出手。
即便是在这样的局面下，依旧在不断的扩张。
整个城市给人留下的印象就是：只顾埋头张扩张，不顾断裂填充。
从楼市的角度来看，整个城市购买力的情绪，一直跟着概念走，而楼市则一直跟着热点走。
最终导致整个城市遍地都是热点。
购房者进场无从下手，没有重心，也不知道该发展哪个重心，只能一通闭眼买。
看似生机勃勃发展的冲劲，背后都是迷茫和短视的试探。
南通作为目前二线城市中少有的不限购不限售城市，新房价格天花板已经逼近4万。
外界一直有一个声音：“南通房价现在是不是高点？”
拿同样作为江苏南部老牌强市的无锡，通过几个指标来进行对比。
首先，来看下两座城市2020年GDP排名：
图片来源网络
对比2020年的GDP，南通和无锡的差距大概有2300多亿。
“五年内GDP超无锡”的口号也随之被人热议。
看完整体，对比19年人均GDP，无锡也要高于南通不少：
图片来源：中商产业研究院
再来对比下两个城市的本外币存款余额具体数值：
首先，我们要清楚通过本外币存款指标能体现什么？
本外币存款指标通常用来反映一个地区对资金的吸附能力，体现该地区综合实力和发展活力。
无锡作为老牌强市，在本外币存款余额上领先南通3700多亿。
可以明显看出，无锡的城市活力要明显优于南通。
对比两个城市的居民人均可支配收入，去年无锡稳中向好，居民人均可支配收入57589元，列全省第三；
而南通去年只有42608元。
在人均15000元左右的可支配收入的差距下，南通在无锡面前依旧是个弟弟。
最后，看下房价的对比。
无锡2021年1月份各版块的房价分布如下：
图片来源房天下
反观南通各区房价，分布大致如下：
崇川区2.5万+，原港闸区2万+，中创区3.万+，苏通园区和锡通产业园1.7万+，金沙1.7万
可以看出，南通的房价相比较于无锡来说，存在明显的价差。
通过以上对比发现，除了房价之外，南通的各项指标都明显落后于无锡。
但房价基本上跟无锡持平，甚至赶超无锡。
大概是从17年开始，南通的房价开始飞速上涨，从8千多直接拉涨到2万。
这中间价差是存在着大量的空白区域待填充，以及大量的泡沫待挤压的。
整个城市的价值兑现，并没有随着房价的上涨去加速兑现。
而是直接暴力拉涨，中间并没有缓涨的过程。
整个城市的能级和房价已经出现明显的不匹配，所以一旦出现下跌，影响的不止是房价，对整个城市的信心将会是一次巨大的打击。
众所周知，南通一直是人口流出排名前几的城市。
2019年净流出人口数为28.02万，这其中基本上都是年轻人居多。
而且南通几乎是中国老龄化程度最高的城市，户籍人口连续四五年呈现减少的态势。
对于南通这一类的二线城市，“低房价”才是留住年轻人唯一捷径。
当别的城市都在做“人才引进”的时候，南通在干嘛？
在建新区，在拓展自己的城市腹地，在规划自己的概念。
有这个时间，多去思考如何把年轻购买力留下来，如何把产业竞争力与城市面貌提升上去，似乎才是更需要去考虑的问题。
而不是说，拥抱上海或者全国的投资客，放开不限购不限贷的政策，把房价做高，把库存做高。
等待投资客发现这里，等待年轻人有了资金回来置业。
这种玩法纵观全国，南通还是独一份。
眼下这个价格体系，本地的居住需求只能被迫接受2万的市场价。
同样价格的武汉，4万可以买到一线江景，2万可以买到地铁沿线。
而在南通，4万的中创区，你买到的是需要至少5年兑现的规划。
2万的南通，只能买到距离主城30分钟车程通州区金沙板块。
可以看出，南通在城市化进程中走的略显着急，依靠外地人进场带来的供需，只能接一时燃眉之急。
如何把价格夯实，把年轻人留下，才是这座城市目前最应该解决的问题。
万亿俱乐部的牌坊算是立住了，如何不被人说三道四才是关键。
在看过南通整个城市之后，有一些问题还是暴露的比较明显：
1、南通一直是人口净流出排名前几的城市，而且，这里人口老龄化几乎“反杀”霓虹国。
2、明明是座年轻的城市，大街上却见不到多少年轻人，因为南通的年轻人在忙着给长三角其它咖位更高的城市充值。
3、城市在规划和扩张的同时，中间产生了大量的断裂带需要去填充，虚高的房价里面有大量的泡沫等待去沉淀。
被一轮楼市行情里面被暴力拉涨的南通，未来还有很长很长的路要走。
综上，关于目前的购买建议，具体如下：
1、目前南通的房价处于高位，人口、经济和政策并不能支撑南通房价继续走高，可以考虑杭州，武汉，成都，宁波等同价位，但能级更高的城市。
2、投资不建议，投资的概念已经基本消化完，现在投资很大概率属于高位接盘。
3、刚需建议可以考虑主城区的新房以及二手房，目前二手房还处于低位。
城市调研系列：
本文为大碗楼市原创